Повечето от сградите на жилищния фонд са построени преди много години и с течение на времето започнаха да се нуждаят от възстановяване в изправност. В зависимост от степента на амортизация възниква въпросът за ремонт. Капиталните ремонти са мерки, насочени към възстановяване на техническото състояние, при което обектът е признат за годен за експлоатация.
В момента има силно влошаване на имотния фонд, което води до необходимостта от действия за подобряване на жилищното настаняване.
Гражданският кодекс определя понятието основен ремонт като работа, свързана с възстановяването на конструкцията, нейните елементи, подмяна инженерни мрежи, някои носещи елементи.
Задачи за основен ремонт:
- приведе обекта в годно за употреба състояние;
- отстраняване на проблеми с износени части на сградата;
- извършват възстановителни мерки със замяна на остарели части с подобни или по-модерни елементи.
Зависи от технически характеристикисе предприемат действия за модернизиране на съоръжението, за да се осигури на собствениците по-рационално и ефективно използване.
За разлика от текущия ремонт, наричан още козметичен, основният ремонт е много по-висок като обем на извършената работа и разходи. По време на козметични ремонти няма значително подобрение в състоянието на сградата, правят се само малки корекции за подобряване на качеството на експлоатация на жилищата.
Основният ремонт е оправдан, когато даден обект престане да отговаря на стандартите за водопровод, установени на ниво руско законодателство. Ако е невъзможно да се отстранят неизправностите с дребни ремонти, се извършва цял набор от дейности с участието на значителни парични разходи.
По този начин целта на основния ремонт е да се подобри качеството на сградата с подмяна на важни компоненти, конструктивни елементи.
По време на процеса на основен ремонт се извършват следните действия:
- подмяна на разрушени елементи на стени, прегради;
- монтаж на нови врати;
- подравняване, коригиране на дизайна на прегради;
- отстраняване на неизправности в съществуващо водопроводно оборудване, подмяна с по-модерни устройства;
- работа по изолация и хидроизолация;
- озеленяване на парцел в близост до МКД.
Тези действия винаги са свързани със значителни промени в дизайна, подобряване на неговия качествени характеристики.
Капиталните ремонти включват следните области, различни по обхват и обем на работа:
- Комплекс ремонтна дейноствъзстановяване на повредените части от къщата, в резултат на което състоянието на обекта трябва да съответства на нормите за експлоатация и строителство.
- Селективни мерки за подмяна на отделни елементи от строителната конструкция и комуникационни участъци. Работа в тази насока се извършва, когато цялостен ремонт е невъзможен или значително усложнен - определени части от сградата застрашават безопасността на останалата част от конструкцията, извършването на цялостен ремонт е икономически нецелесъобразно или ще доведе до невъзможност за експлоатация къщата за периода на работа.
Аварийните сгради подлежат на основен ремонт само ако има реална заплаха за живота на жителите, които чакат разрушаването на къщата.
Определяне необходимостта от основен ремонт на сградата
Дали основният ремонт се изисква по закон за конкретна сграда, може да се разбере от стандартите, установени на ниво федерално законодателство.
Работата се извършва, когато обектът достигне определено ниво на износване:
- 30-70% за каменни предмети;
- 65% за дървени къщи.
30 години след въвеждане в експлоатация на съоръжението се извършва цялостен ремонт, а на всеки 20 години се извършват изборни ремонти. При определяне на продължителността на услугата жилищен блокбез основен ремонт, идват от материалите, които са използвани при строителството.
В зависимост от това кой елемент от сградата се ремонтира, се определят следните срокове:
- основа, стълбища, балкони и стени - 30-80 години след началото на експлоатацията;
- врати, прозорци, покриви - на всеки 10-30 години.
- вътрешна украса - тъй като се износва, на всеки 3-30 години.
Метод на дефиниране
Необходимостта от основен ремонт се определя предварително въз основа на свидетелството за регистрация на целия обект.
Специална комисия, упълномощени специалисти от технически служби, се занимава с идентифициране на необходимостта от основен ремонт въз основа на резултатите от проверка на сградата.
По правило се обръща внимание на следните параметри:
- Техническо и санитарно състояние на сутерена.
- Състоянието на отоплителните системи, основите, комуналните услуги.
Решението за основен ремонт трябва да се вземе на общото събрание на собствениците на МКД. След като издаде решението на събранието, HOA организира работа - наемане на изпълнители, специалисти и др.
Финансиране на основен ремонт
Задължението за извършване на разходите за основен ремонт по закон е на собствениците на помещения, апартаменти в MKD. За тяхна сметка се финансира работа по реставрация и модернизация на обща жилищна собственост. Бюджетът за основен ремонт се формира от месечните плащания на наемателите, събрани в специален фонд.
Налични са следните опции за набиране на средства:
- Открива се отделна банкова сметка с набиране на средства изключително за конкретна къща и допълнителни разходи за ремонт в нея.
- Средствата на жителите се натрупват в общата сметка на регионална организация, упълномощена да организира основен ремонт в определен субект на федерацията. Плащането за ремонт се определя независимо в регионите.
Във видеото за действието на закона за основен ремонт
Концепции Поддръжкаи капиталните ремонти са станали част от ежедневието на собствениците на жилищни помещения. От тях зависи външният вид на сградите и конструкциите, осъзнаването на хората за влиянието на всеки собственик върху процесите, протичащи в сектора на жилищните и комуналните услуги, е необходимо ясно да се разграничат тези понятия, да се знае тяхната цел и роля, предоставена от законодателя .
Редица законодателни актове, приети в Руската федерация, помагат да се разкрие терминът "издръжка". Те включват Държавния комитет по строителството на Руската федерация от 27 септември 2003 г. № 170 „За одобряване на правилата и нормите за техническа експлоатация на жилищния фонд“, Градоустройствения кодекс на Руската федерация.
Определението за "поддръжка" характеризира системната работа, свързана с коригирането на незначителни дефекти и неизправности.
Целта е поддържане в работно състояние на инженерните конструкции на сградата. Мерките включват списъци с работи по подмяна или ремонт на съществуващо оборудване, укрепването му с цел предотвратяване на по-нататъшно разрушаване. Пример за това е укрепването на покривна конструкция чрез добавяне на греди.
Текущият ремонт има такива признаци като:
- планиране. Планът се изготвя за няколко години напред след оглед на цялата територия, инвентаризация на основните структурни елементи;
- систематичен. Само постоянната поддръжка на сградата и нейните инженерни конструкции в работно състояние увеличава нейния експлоатационен живот.
Превантивните мерки се извършват от Мениджъра на кампанията или възложител на организацията.
Този вид работа може да бъде не само превантивна, но и спешна, непредвидена. Целта му е спешно отстраняване на новооткрит дефект с цел възстановяването му. Неизправностите се откриват лично от жителите на къщата или се откриват по време на текущи ремонти.
Основен ремонт има повече от мащабни задачив сравнение със сегашния.
Включва възстановяване или пълна подмяна:
- Елементи на строителната конструкция.
- Инженерни системи.
- Комуникации.
Целта е да се елиминира износването на сградата, което се отразява на функционирането на системите.
Капиталните работи се проявяват в цялостното преустройство на сградата, инсталирането на нови инженерни мрежи, по-трайни и надеждни, модернизацията на съществуващото оборудване, но не и в изграждането на нови разширения.
По вид се разделя на:
- комплексен основен ремонт;
- селективен основен ремонт.
В първия случай е налице еднократно възстановяване на износени елементи от сградата. Извършва се за сгради, чиито конструктивни елементи (с изключение на основата, стените и носещите стълбове) са станали неизползваеми. Селективният е подходящ в ситуации, когато сградата е в задоволително състояние, но е необходимо да се извърши дълбока реконструкция на един или два вида работа, например подмяна на покрива или ремонт на фасадата.
Целта на основния ремонт не е частично поддържане на къщата в нормално състояние, а възстановяване на характеристиките, максимално близки до новата сграда.
Примери за работа са:
- цялостен ремонт на екстериора на къщата;
- замяна на къща инженерни системи, например отоплителни тръби, канализация, електрически мрежи.
Характеристика на работата е тяхното изпълнение в комплекс, едновременното обновяване на всички системи на една сграда.
Стените и основите се считат за неподлежащи на основна корекция, като носещи носещи конструкции. Тяхното износване води до признаването на къщата за подлежаща на събаряне или цялостна реконструкция.
Близостта на понятията прави възможно объркването на двата вида работа.
Каква е разликата между основен ремонт и текущ е лесно да се разбере при сравняване на критериите:
| Критерий | ||
| цена | Разходи по-малко | Изисква големи средства |
| Периодичност | Годишно според нуждите | Средно веднъж на 15-25 години |
| Който се провежда | Управляващо дружество, HOA или граждани, които управляват къщата сами | Управляващо дружество, HOA или граждани, които управляват къщата самостоятелно или по договор - изпълнител |
| По вид работа: Фондация | Ремонтни и укрепващи части | Пълен ремонт около периметъра |
| Покрив | Укрепване на гредите, отстраняване на дефекти в покритието, ако покривът започне да тече, ремонт на улуци | Възстановяване на функционалните възможности чрез подмяна на покритието, гредите, уплътнението, изолацията |
| Фасада на сградата | Корекция архитектурни елементи, ремонт на фуги (при деформация), хидроизолация, боядисване | Пълно завършване на фасадата, възможно и с подмяна на материала |
| Асансьор | Отстраняване на неизправности | Цялостен ремонт или подмяна на асансьорна шахта и оборудване |
| Врати и прозорци | Подмяна на отделни компоненти при необходимост | Замяна |
| Инженерни системи | Частична подмяна или укрепване на съществуващи недостатъци | Реставрационни работи |
Текущият ремонт е придружен от такива действия като ремонт, подмяна, укрепване, ремонт, промяна на външния вид. Радикални промени не се правят, те елиминират проявата на възникнал конкретен проблем.
Основен ремонт - по-задълбочен, дълбок. Засяга няколко взаимосвързани елемента на къщата наведнъж.
За да разберете как текущият ремонт на асансьора се различава от основния ремонт, трябва да разберете, че асансьорът принадлежи към общата собственост. Това е определено в законодателството, Закон 185-FZ от 21.07.2007 г. Ползва се от собственици на жилищни апартаменти, живеещи в тях по договори за наем, собственици нежилищни помещения. Ако има документ - акт, който показва, че асансьорната шахта, асансьорът или електродвигателят не могат да бъдат ремонтирани по текущия ред - извършва се капитална работа. Най-често се налага основен ремонт след 5-15 години експлоатация. Товарните и пътническите асансьори се експлоатират различно по отношение на интензивност и товароносимост. Срокът за ремонт зависи и от качеството на текущия планов ремонт на асансьорното оборудване, особено що се отнася до електродвигателя.
Текущият и основен ремонт в района има за цел да придаде естетичен вид на външния вид. Но те се различават по допълнителни критерии.
Текущата работа ще се състои от:
- частично възстановяване на тротоар и тревна площ;
- подобряване на алеи за транспорт, вътрешни пътища за автомобили;
- оцветяване на детски площадки;
- ремонт на кладенци за вода.
В същото време капиталната работа ще се състои от цялостно възстановяване на пътя, възстановяване на детски площадки и ремонт на огради.
Финансирането на всички видове работа не е лесна задача. Зависи от вида на извършената работа, вида на конструкцията. Частните домакинства се ремонтират само за сметка на собственика им. IN жилищен блокГоворим за общата собственост на собствениците.
Член 44 от Жилищния кодекс на Руската федерация (LC RF) определя, че на общото събрание на собствениците на жилищна сграда се взема решение за извършване на ремонт, решават се проблеми с финансирането. Съществени разлики за материална подкрепакапитал или текуща корекция на обща собственост в многоетажна сграда, трябва да знаете.
Текущите разходи за работа са ниски. Те са произведени от Парипревежда месечно от всеки собственик на жилището в къщата, съгласно графата за поддръжка на жилището. Парите се натрупват по специална сметка на управляващото дружество и са с предназначение - текущ ремонт. Сметката се попълва с приходи, получени от отдаване под наем на част от помещенията в къщата, например магазини на приземните етажи.
80% от парите от фонда се изразходват за планирана работа, останалите се спестяват при непредвидена работа.
Основен ремонт по ал.2 на чл. 158 от Жилищния кодекс на Руската федерация се изплаща въз основа на решението, взето на събранието на собствениците на къщата. На срещата присъстват представители на управляващото дружество, които ще представят пълен план за работата. Размерът на капиталния ремонт се определя на нивото на субекта.
Фондът се попълва от месечни удръжки по графата за капитален ремонт. натрупана парично предлаганестава основа за формиране на прогнози за ремонт. Държавните субсидии играят също толкова важна роля, въпреки че не винаги се предоставят. Важна роля играе мястото, където се формира фондът. Ако това е Управляващата организация, тогава ремонтът се извършва само за сметка на собствениците на къщата, Обединеното кралство е длъжно да плати сметките. Ако има материално-техническа база, тя може да извърши работата сама. Прехвърлянето на средства към регионалния оператор променя реда. Регионалният оператор сключва договор с изпълнител за извършване на работата.
При осчетоводяване на парични средства Управляваща компанияте са разделени според източниците на финансиране. Счетоводството се различава при прехвърляне на пари от бюджетна организация или собственици / наематели на помещения в жилищна сграда. Различно е и данъчното отчитане на получените средства. Всички счетоводни операции могат да бъдат проверени с цел открито обсъждане на резултатите или хода на ремонта.
Рутинните ремонти се извършват често, обикновено веднъж на шест месеца. Самото име подсказва, че то е периодично, дори почти постоянно. На входа той трябва да се държи на всеки три до пет години. Извънплановата работа е спешна.
Извършват се работи:
- при покривен теч - до 1 ден;
- ремонт канализационни системи- 5 дни;
- увреждане на стени - 1 ден;
- възстановяване на блокове за прозорци и врати в зависимост от сезона - до три дни;
- захранването се възстановява не по-късно от 7 дни - при голяма авария;
- проблемите с газопровода, водоснабдяването, електрическото оборудване се решават от ресурсоотдаващата организация в рамките на един ден;
- ремонт на асансьорна техника - 1 ден.
Наличието на собственици в жилищна сграда със задължения за плащане на пари към фонда за текущ ремонт няма да бъде причина за отказ от извършване на планираните видове работа.
Честотата на извършване на основни ремонти се установява в съответствие с ведомствените строителни норми 58-88 (r) на Държавния комитет по архитектура „Наредби за организацията и реконструкцията, ремонта и Поддръжкасгради, обекти с битово и социално-културно предназначение”, въведена на 01.07.1989г.
Той отчита факта, че всяка сграда е комплект структурни елементи, всеки елемент има свой собствен период на работа.
Например има периоди на работа:
- фондация или носещи стени- до 150 години;
- покриви - от 15 до 80 години;
- етажи - от 20-80г.
Още по-кратък експлоатационен живот на външните фасади, интериорна декорацияпомещения. Неблагоприятна климатична среда - зона висока влажностили постоянен студ - имат отрицателна роля върху сградата, намаляват времето за работа. Това се взема предвид при изготвянето на план за капитален ремонт.
Основните и текущите ремонти имат значителни разлики между тях. Изпълнението им обаче решава един важен проблем – поддържане на работното състояние на сградата с цел удължаване на периода на нейната експлоатация.
- Постановление на АС на Московска област от 19 септември 2014 г. № A40-116450 / 13. Демонтажът и подмяната на елементи и системи на помещенията са насочени към възстановяване на функционалното му предназначение и не са капиталови работи (раздели III, V, VI, VIII, XI, XII, XIII, XIV приложение 8);- Решение на Петнадесети апелативен арбитражен съд от 10 юли 2014 г. № А53-17409/2013 г. Ремонтни разходи за поправка на пукнатини в основата, стените, таваните и покривите, укрепване на конструкцията, шпакловане на стени, боядисване, подмяна на покрив, нова бетонова настилка могат да бъдат взети предвид за данъчни цели наведнъж;
- Постановление на Федералната антимонополна служба на Централния окръг от 05.11.13 г. № А54-7269/2012 г. Износените конструкции бяха заменени с по-нови и по-трайни, комуникациите бяха сменени, извършено беше частично преустройство с увеличаване на общата площ на преградите до 20 процента. Проверката констатира, че извършената работа е довела до увеличаване на площта на помещенията. Но съдът, въз основа на етажните планове, заключи, че общата площ на спорните помещения се е променила незначително поради използването на повече модерни материалипри строителни дейности;
- Указ на Федералната антимонополна служба на Волго-Вятски окръг от 25 декември 2013 г. № A43-32179 / 2012 г. Неизправностите са отстранени, сградата е приведена в годно състояние, монтирани са прегради. Проверката констатира промяна в предназначението на имота. Съдът отбелязва, че няма увеличение на производствения капацитет, подобряване на качеството и промени в асортимента на продуктите, промени в основните технически и икономически показатели на сградата;
- Постановление на Федералната антимонополна служба на Източносибирския окръг от 1 ноември 2013 г. № A19-3291 / 2013 г. Демонтаж на стенни обшивки от шперплат, прегради, метални прегради, первази, дървени опори, рафтове за шкафове, стенни обшивки и монтаж на окачен таван от гипсокартон, изкърпване на дупки в съществуващи циментови подове; замяна дървена дограмавърху PVC блокове, монтаж на блокове за врати; полагане на топлопроводи; премонтиране на отоплителни радиатори; пробиване на дупки тухлени стенио; ремонт на бетонова подготовка; монтаж на довършителни замазки, изолация с минерална вата, балатум и мокет и други ремонтни дейности;
- Решение на Осми арбитражен апелативен съд от 17 май 2012 г. № A81-888 / 2011 г. От инспектората посочиха, че поради монтажни работивсъщност бяха създадени нови дълготрайни активи, без да се демонтират старите. Съдът взе предвид, че демонтажът преди извършване на работата е невъзможен, тъй като работата се извършва в съществуващ, експлоатиран обект (раздел XX, приложение 8). Работите отговарят на знаците за основен ремонт;
- Постановление на Федералната антимонополна служба на Уралския окръг от 15 септември 2011 г. № A76-25924 / 10. Подмяната на чугунени тръби с полиетиленови тръби е основен ремонт, а не реконструкция, функционалното предназначение на тръбопровода не е променено (раздел XVI, Приложение 8);
- Указ на Федералната антимонополна служба на Волго-Вятски окръг от 12 август 2011 г. № А82-7144/2010. Ремонт на подове, кабелни канали и подмяна на блокове на вратите са основни ремонти (Раздел VI, Приложение 8);
- Указ на Федералната антимонополна служба на Севернокавказкия окръг от 11 април 2011 г. № A53-10464 / 2010 г. Монтажът на нови вентилационни системи и ВиК отговаря на признаците на основен ремонт (раздели XII и XIII, приложение 8), а не модернизация или реконструкция. В резултат на ремонта не се наблюдава подобрение на производството и повишаване на неговите технико-икономически показатели, пропускателната способност на тръбопроводите не е увеличена;
- решения на Федералната антимонополна служба на Севернокавказкия окръг от 16 февруари 2011 г. № A32-15838 / 2010 г., от 11 февруари 2011 г. № A32-16132 / 2010 г. Изолация, шпакловка, грунд, боядисване на стени, довършителни работи на балкони, демонтаж и полагане тротоарни плочи, демонтажът и монтажът на кладенци са ремонтни дейности, тяхната стойност не се капитализира (раздели IV и XVI Приложение 8);
- Постановление на Федералната антимонополна служба на Централния окръг от 30 декември 2010 г. № A68-1971 / 10. В ремонта са включени разходите за ремонт на фасадата и укрепване на конструктивните елементи на сградата. Също така текущите разходи включват разходи за работа, предшестваща ремонта (изготвяне на план на проекта, извършване на геодезически тестове), както и за преустройство, свързано с тези работи;
- Постановление на Федералната антимонополна служба на Московска област от 3 декември 2010 г. № A40-13115 / 10-114-80. Демонтаж на покривни плочи, летви от дървен материал, изолация на покрития, изравнителни замазки, покривни огради, демонтаж на покриви от рулонни материали, обшиване на дъното на галерията, монтаж на покривни панели, подови настилки, прозорци. Тези работи се отнасят до ремонти (по-специално раздел IV, приложение 8);
- Указ на Федералната антимонополна служба на Волго-Вятски окръг от 02.11.10 г. № А82-4702 / 2009 г. Административната и производствена сграда се "превърна" в културно-развлекателен център, имаше промяна в количествените параметри (след завършване на работата общата площ на наетите помещения се увеличи). Площта, етажността и обемът на сградата не са променени. Съдът призна, че извършената работа по естеството си е била насочена към възстановяване на сградата и е била ремонтна;
- Постановление на Федералната антимонополна служба на Уралския окръг от 21 септември 2010 г. № A47-6070 / 2008 г. Работите по реконструкцията, посочени в договора, са ремонтни работи, тъй като не са довели до промяна в предназначението на сградата на портата (порта), техническите и икономически показатели за функционирането на сградата не са се променили. Демонтаж на фундаментни конструкции, демонтаж на изолация на покрития, демонтаж на тухлени стени, стоманобетонни подове, армиране на зидани стени и бетонни основи, полагане на тухлени прегради, полагане на плочи и облицовки, смяна на малки покрития от стомана и рулонни покрития , пароизолация, изолация, замазка, шпакловка и грундиране, боядисване, шпакловка, монтаж на каси, смяна на покрив и отоплителна система; монтаж на блокове за прозорци и врати, оборудвани с мазе;
- Постановление на Федералната антимонополна служба на Московска област от 4 септември 2009 г. № A40-94373 / 08-139-447. Работи по частично преустройство, ремонт на вестибюл, подове, смяна на въздуховоди, ремонт и частична подмяна на зидария, подмяна на преграда и част бетонна основас право се класифицира като основен ремонт. В резултат на извършената работа не се е променило служебното или технологичното предназначение както на сградата като цяло, така и на ремонтираните помещения на сградата (раздели II, III, V, XII приложение 8);
- Постановление на Федералната антимонополна служба на Московска област от 15 февруари 2010 г. № A40-95760 / 08-116-293. В резултат на извършената работа е демонтирана старата ограда, монтирана е и боядисана нова ограда, монтирани са вратички и летни врати. Тъй като технологичното и служебното предназначение на оградата не е променено, тези работи са основен ремонт (раздел XXI Приложение 8);
- Решение на Деветия арбитражен апелативен съд от 14 юли 2009 г. № A40-16205 / 09-99-33. При подмяна вида на новото покритие трябва да отговаря на изискванията на нормите и спецификациите за ново строителство. В работните помещения са монтирани противопожарни врати. За това бяха извършени спомагателни работи: отстраняване на ленти, отстраняване панели за врати, демонтаж каси за врати. Също така беше извършена работа за подобряване на козметичното и промишлено състояние на офис помещенията. Работите се признават за текущ ремонт, тъй като не отговарят на критериите за основен (раздели VI и VIII, Приложение 3);
- Постановление на Федералната антимонополна служба на Московска област от 26 май 2009 г. № A40-27155 / 07-98-157. Пробиване на отвори в тухлени конструкции и монтаж на блокове във външни и вътрешни врати, демонтаж на зидария и полагане на отделни участъци от тухлени стени, демонтаж и монтаж на фронтонни греди, смяна на летва с празнини от дъски с дебелина до 30 mm, демонтаж на метални конструкции, монтаж на перфориран паркет, стара изолация от минерална вата, изолация на покрития с плочи от минерална вата, монтаж на вентилационни системи от поцинкована ламарина, хидроизолация с уплътнител, жалузни решетки, блокове за врати и други СМР, свързани с основен ремонт;
- Постановление на Федералната антимонополна служба на Северозападния окръг от 17 октомври 08 г. № A56-48759 / 2007 г. Регулиране на системи за централно отопление, смяна на отделни участъци от отоплителни уреди и малки участъци от тръбопроводи при отстраняване на течове и запушвания в тръби, ремонт и подмяна на контролна и спирателна арматура в отделни помещения и други работи по поддръжката се класифицират като текущи ремонти, себестойността им не се капитализира (Раздел XIII Приложение 3);
- Постановление на Федералната антимонополна служба на Западносибирския окръг от 27 август 2008 г. № A81-461 / 2008 г. Извършената от дружеството работа по ремонта на тръбопровода е напълно съобразена по съдържание с основния ремонт (раздел XVII Приложение 8);
- Постановление на Федералната антимонополна служба на Северозападния окръг от 21 май 2007 г. № A56-27115 / 2006. Полагане на прегради, поставяне на допълнителни бани и аспиратори, ремонтни и довършителни работи (шпакловка, боядисване на стени, поставяне на плочки, монтаж окачени тавани, ремонт на врати) са основен ремонт
Всяка сграда има нужда от реновиране с времето. Това се дължи на износването на конструкциите и материалите, използвани при изграждането и декорацията му. Ремонтът е разделен на основен и текущ. За тези видове ремонти важат различни правила.
Концепцията за текущ ремонт
На основание част 6 от чл. 55.24 от Кодекса за градоустройство на Руската федерация (наричан по-долу Гражданския кодекс на Руската федерация), за да се осигури безопасността на сградите и конструкциите по време на тяхната експлоатация, той трябва, вкл. текущите им ремонти.
От част 8 на този член следва, че текущият ремонт на сгради и съоръжения се извършва, за да се осигури тяхното правилно техническо състояние. Правилното техническо състояние означава поддържане на параметрите на стабилност, надеждност на сгради, конструкции, както и експлоатационна годност на строителни конструкции, инженерни поддържащи системи, инженерни поддържащи мрежи, техните елементи в съответствие с изискванията на техническите разпоредби, проектната документация.
Съгласно параграф 3.4 от Правилника за плановата превантивна поддръжка на промишлени сгради и конструкции, одобрен с Указ на Държавния комитет по строителството на СССР от 29 декември 1973 г. N 279 (наричан по-нататък Правилника за ремонт на сгради), текущ ремонт на промишлени сгради и конструкции включва работа по систематична и навременна защита на части от сгради и конструкции и инженерно оборудванесрещу преждевременно износване чрез предприемане на превантивни мерки и отстраняване на дребни повреди и неизправности.
Приблизителният списък на текущите работи (Приложение 3 към Правилника за ремонт на сгради), например, включва:
Фугиране с разтвор на малки пукнатини в тухлени стени;
Възстановяване на защитния слой от армировка на стоманобетонни колони и панели;
Дребни ремонти на дървени покривни ферми (затягане на болтове) и др.
Процедурата за извършване на текущи ремонти
В съответствие с клауза 4.1 от Правилника за организацията и изпълнението на реконструкцията, ремонта и поддръжката на жилищни сгради, комунални и социално-културни съоръжения, одобрени. Със Заповед на Държавния комитет по архитектура № 312 от 23 ноември 1988 г. (наричан по-нататък Наредбата за ремонт и реконструкция на жилищни сгради), текущите ремонти трябва да се извършват на интервали, които осигуряват ефективната експлоатация на сградата или съоръжение от момента на завършване на строителството му (основен ремонт) до момента на поставянето му на следващия основен ремонт (реконструкция). В същото време природни и климатични условия, дизайнерски решения, техническо състояниеи начина на експлоатация на сградата или съоръжението.
Съгласно параграфи 3.6, 3.7 от Правилника за ремонт на сгради, текущите ремонти се извършват редовно през цялата година по графици. На първо място се отстраняват повреди от непредвиден или авариен характер.
Въз основа на клауза 2.22 от Правилника за ремонт на сгради, за да се отчете поддръжката и текущите ремонти на съответната сграда или конструкция, трябва да се води технически дневник, в който се записват всички извършени поддръжка и текущи ремонти, с посочване на вида на работата и местоположението.
Техническият журнал за експлоатация на промишлени сгради и конструкции (Приложение 2 към Правилника за ремонт на сгради) е основният документ, характеризиращ състоянието на експлоатираните съоръжения.
Информацията, поместена в техническия журнал, отразява техническото състояние на сградата (или конструкцията) за определен период от време, както и историята на нейната експлоатация. Освен това част от тази информация служи като изходна информация при изготвяне на актове за дефекти за ремонтни дейности.
Изготвянето на проектна документация за текущи ремонти не е предвидено от руското законодателство.
Концепцията за основен ремонт
Въз основа на параграф 14.2 от чл. 1 Група компании на Руската федерация основен ремонт на съоръжения капитално строителство- това е подмяна и (или) възстановяване на строителни конструкции на обекти на капитално строителство или елементи от такива конструкции, с изключение на носещи строителни конструкции, подмяна и (или) възстановяване на инженерни и технически поддържащи системи и мрежи на инженерни и техническа поддръжка на обекти на капитално строителство или техни елементи, както и подмяна на отделни елементи на носещи строителни конструкции с подобни или други елементи, които подобряват работата на такива конструкции и (или) възстановяване на тези елементи.
Съгласно параграф 3.11 от Правилника за ремонт на сгради, основният ремонт на промишлени сгради и конструкции включва такава работа, в хода на която износените конструкции и части от сгради и конструкции се заменят или заменят с по-здрави и по-икономични, които подобряване на експлоатационните възможности на ремонтираните съоръжения, с изключение на пълна промяна или подмяна на основните конструкции, чийто експлоатационен живот в сгради и конструкции е най-голям (каменни и бетонни основи на сгради и конструкции, всички видове стени на сгради , всички видове дограми, тръби подземни мрежи, мостови опори и др.).
Списъкът на основните ремонти е даден в Приложение 8 към Наредбата за ремонт на сгради (например ремонт, промяна и подмяна на износени прегради с по-прогресивни дизайни на всички видове прегради; ремонт или подмяна на междуетажни тавани; реконструкция на покриви във връзка с подмяна на покривен материал и др.) .
Процедурата за основен ремонт
За основен ремонт ще е необходима проектна документация (част 2 на член 48 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Съгласно част 11 на чл. 48 от Гражданския кодекс на Руската федерация, подготовката на проектна документация се извършва въз основа на заданието на разработчика или техническия клиент (при изготвяне на проектна документация въз основа на договор за изготвяне на проектна документация), резултати от инженерни проучвания, информацията, посочена в градоустройствения план поземлен имот, или в случай на изготвяне на проектна документация за линейно съоръжение въз основа на проект за устройство на територията и проект за земеустройство (с изключение на случаите, в които не се изисква изготвяне на документация за устройство на територията за изграждане, реконструкция на линейно съоръжение) в съответствие с изискванията на техническите регламенти, спецификации, разрешение за отклонение от граничните параметри на разрешеното строителство, реконструкция на проекти за капитално строителство.
Съставът на проектната документация е предвиден в част 12 от този член. В него вкл. включва:
Обяснителна бележка с първоначални данни за архитектурно и строително проектиране, строителство, реконструкция, основен ремонт на проекти за капитално строителство, включително резултатите от инженерните проучвания, технически условия;
Схема на организацията на планиране на поземления имот, която е направена в съответствие с информацията, посочена в градоустройствения план на поземления имот;
Архитектурни решения;
Конструктивни и пространствено-планировъчни решения;
Информация за инженерно оборудване, инженерни и технически мрежи за поддръжка, списък на инженерни и технически мерки, съдържанието на технологичните решения;
Проект за организиране на изграждането на съоръжения за капитално строителство;
Проект за организация на работата по разрушаване на обекти на капитално строителство, техните части (ако е необходимо, разрушаване на обекти на капитално строителство, техните части за строителство, реконструкция на други обекти на капитално строителство);
Списък на мерките за опазване на околната среда;
Списък на мерките за осигуряване на пожарна безопасност;
Разчети за изграждане, реконструкция, основен ремонт на съоръжения за капитално строителство, извършване на работа за опазване на обекти на културното наследство, финансирани с участието на средства от бюджетите на бюджетната система на Руската федерация, средства от юридически лица, създадени от Руската федерация, съставни образувания на Руската федерация, общини, юридически лица, чийто дял в уставния (акционерния) капитал е Руска федерация, субекти на Руската федерация, общини е повече от 50%;
Списък на мерките за осигуряване на достъп на хора с увреждания до здравни заведения, образование, култура, отдих, спорт и други социално-културни и битови заведения, транспорт, търговия, заведения за обществено хранене, бизнес, административни, финансови, религиозни заведения, жилищни заведения ( при изготвяне на проектна документация за изграждане, реконструкция, основен ремонт на такива съоръжения);
Изисквания за сигурност безопасна работаобекти на капитално строителство;
Списък на мерките за осигуряване на съответствие с изискванията за енергийна ефективност и изискванията за оборудване на сгради, конструкции, конструкции с измервателни уреди за използваните енергийни ресурси;
Информация за нормативната честота на работа по основен ремонт на жилищна сграда, необходима за осигуряване на безопасна експлоатация на такава къща, за обхвата и състава на тези работи (в случай на изготвяне на проектна документация за строителство, реконструкция на апартамент сграда) и др.
По време на ремонта се извършват:
Общият работен дневник (е основният документ, отразяващ последователността на строителство, реконструкция, основен ремонт на обект на капитално строителство, включително реда и условията за извършване на всички работи по време на строителството, реконструкцията, основния ремонт на обект на капитално строителство, както и информация по строителен контрол и държавен строителен надзор);
Специални работни дневници (те са документи, отразяващи извършването на определени видове работа по изграждане, реконструкция, основен ремонт на обект на капитално строителство) (клауза 3 от Процедурата за поддържане на общ и (или) специален дневник на работата, извършена по време на строителството, реконструкция, основен ремонт на обекти на капитално строителство, одобрен със заповед на Ростехнадзор от 12.01.2007 г. N 7).
Съгласно клауза 3.20 от Правилника за ремонт на сгради, основният ремонт на промишлени сгради и конструкции може да бъде сложен, обхващащ ремонт на сграда или конструкция като цяло, и селективен, състоящ се от ремонт на отделни конструкции на сграда, конструкция или отделен вид инженерно оборудване.
От параграф 5.1 от Правилника за ремонт и реконструкция на жилищни сгради следва, че основният ремонт трябва да включва отстраняване на неизправностите на всички износени елементи, възстановяване или подмяна (с изключение на пълната подмяна на каменни и бетонни основи, натоварване- носещи стени и рамки) за по-издръжливи и икономични, подобряващи експлоатационните показатели на реновираните сгради. В същото време може да се извърши икономически осъществима модернизация на сграда или обект: подобряване на оформлението, увеличаване на броя и качеството на услугите, оборудване с липсващите видове инженерно оборудване, озеленяване на околността.
Разликата между текущия ремонт на сграда и основния ремонт и реконструкция на сграда
В съответствие с параграф 14 от чл. 1 от Гражданския кодекс на Руската федерация, реконструкцията на обекти на капитално строителство е промяна в параметрите на обект на капитално строителство, неговите части (височина, брой етажи, площ, обем), включително надстройка, преструктуриране, разширяване на обект на капитално строителство, както и подмяна и (или) възстановяване на носещи конструкции на обекта на капитално строителство, с изключение на подмяната на отделни елементи от такива конструкции с подобни или други елементи, които подобряват работата на такива конструкции и ( или) възстановяването на тези елементи.
Като се имат предвид понятията за текущ и основен ремонт, посочени по-горе, има две основни разлики между текущия ремонт и основния ремонт и реконструкция на сграда:
Цел на извършване (ако се извършват текущи ремонти за поддържане на подходящите параметри на стабилност, надеждност на сградите, тогава основните ремонти и реконструкции са предназначени за възстановяване, подмяна на износени конструкции (включително носещи) или промяна на параметрите на сградата) ;
Документация (за текущи ремонти, за разлика от други разглеждани видове ремонти, не се изисква проектна документация).
Поддръжка и основен ремонт не са едно и също нещо, но хората често бъркат тези определения. Въпреки че законодателството доста ясно разграничава двете понятия. Жилищният и гражданският кодекс описват възможно най-подробно нюансите на текущия и основен ремонт на жилищна сграда.
Каква е разликата между текущ ремонт и основен ремонт
Поддръжката е прост процес за получаване на разрешителни и най-евтиният процес от гледна точка на финансиране. Някои случаи не изискват специално разрешение. Този възглед се основава на две дефиниции:
- Планирано.
- Непланирано.
Решението за извършване на планова поддръжка на фасади или входове, стълбищаприети от жителите. На общото събрание с обикновено мнозинство те могат да вземат решение за размера на финансирането и да го посочат в протокола. Общият регламент и редът за неговото прилагане са посочени в нормите RF GD № 491 от 2006 г. По-специално, може да се вземе решение за сключване на гражданскоправен договор (договор) за изпълнение на набор от услуги или всяка част от одобрения от жителите списък.
Необходимостта от непланиран ремонт възниква поради непредвидени неизправности и се извършва в непланиран случай. Това е отстраняване на течове на канали, тръби, счупени брави на врати обща употреба.
За разлика от сегашния, това са дейности, свързани с ремонт на основните конструкции на сградата. Този тип е сложен, изисква разрешение за провеждане.
ВНИМАНИЕ!Основен ремонт се извършва с цел актуализиране на остарели обекти, даване модерен вид, както и създаването на условия за живот, ако говорим за жилищна сграда.
Сметката на фонда се формира от жилищен блок. За извършване на глобална работа трябва да има лична сметка на жителите необходимо количествофинансов ресурс, то част от ремонта ще бъде финансиран от държавата.
Финансовата отчетност на капиталните ремонти се контролира от общинските власти, които разпределят средствата и проследяват разходите. Отчитането на текущите ремонти се предоставя на жителите, чието упълномощено лице подписва акт за извършена работа.
Списък на произведенията
Текущият ремонт е козметични ремонти(боядисване, поставяне на плочки, ремонт на врати и др.). Използва се за актуализиране външен видподдържане на оперативната ефективност. По-долу са основните изисквания за монтажни и ремонтни дейности, които се извършват по план и се отнасят до текущи ремонти:
- Отстраняване на деформации на подове и тяхното укрепване.
- Уплътняване на отвори.
- Ремонт на външната фасада на сградата (боядисване, облицовка).
- Реставрация на архитектурни елементи.
- Частична подмяна на хидроизолация и пароизолация на сградата.
- Замяна дренажни системи, вентилация.
- Възстановяване работоспособността на асансьори, сметоотводи на съоръжението.
Списъкът с основни ремонти включва следните елементи:
- Подмяна на стени, подове, стълбищни клетки.
- Премахване на изпъкнали части от камък или други тавани.
- Полагане на каменни стени, изграждане на прегради.
- Смяна на изолация.
- Реконструкция на носещи колони.
- Цялостна подмяна на покрива.
- Ремонт на основата с помощта на строителна техника.
- Изолация на фасадата на сградата.
- Инсталиране на автоматизирана информация измервателни системиотчитане на потреблението комунални ресурси.
- Монтаж на общосградни измервателни уреди за потребление на ресурси и контролни устройства и регулиране на тяхното потребление: газ, топла или студена вода.
ВНИМАНИЕ!Този списък с услуги може да се различава в регионите на Русия.
принуда
Според член 158, параграф 6 от Жилищния кодекс, всеки собственик на жилищна сграда трябва да плаща осигуровки за основен ремонт на жилището . Задължението важи пряко за наемателите, които са придобили собственост върху жилищен обект.
При продажба на недвижими имоти на други лица е необходимо купувачите да бъдат предупредени предварително за размера на дълга или размера на месечните плащания.
Неспазването на нормите на законодателния акт на Руската федерация ще доведе до следните последици:
- В случай на ненавременно плащане на основен ремонт, шансовете за получаване на преференциални субсидии се нулират.
- Лихвата се събира от длъжника. Размер 1:300 на лихвата на рефинансиране на Централната банка на Руската федерация. Санкциите се изчисляват за всеки ден забавяне на плащането.
- Дълг над 5000 рубли ще доведе до съдебни глоби.
- Изпраща се досъдебна искова молба на длъжниците с предложение за погасяване на неплащането, преди да се обърне към органа на правосъдието.
Ако пренебрегнете известия за забавено плащане, физически или юридическо лицеизпратил призовка. Освен това, според заключението на властите, се решава въпросът в какъв ред ще бъде изплатен дългът. Размерът на надплащането след изпитанието достига до 10 000 хиляди рубли.
Размерът на глобата зависи от:
- Лихва за неплащане на битови сметки.
- Държавно мито.
- Разноски за привличане на представител в съдебното заседание.
- Парична санкция за неизпълнение на доброволно плащане на дълг.
ВАЖНО!С настъпването на 2016 г. исковете за събиране на задължения по вноски за основен ремонт се извършват като част от изпълнителното производство (с участието на съдебни изпълнители).
Съдебна заповед се издава от съдия на осн Член 122, глава 11 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерацияот подаването искова молбаФондация за набиране на средства за основен ремонт. Разглеждането на заявлението продължава до пет дни. След получаване на поръчка в съответствие със Закона „За изпълнително производство”, съдебните изпълнители имат право да прилагат следните мерки спрямо длъжника:
- Запориране на имущество, включително депозити в кредитни институции.
- запорира имуществото на длъжника.
- Налага се забрана за пътуване в чужбина.
- Забранете на банките да отпускат заеми или кредити на това лице.
Що се отнася до текущия ремонт, не се изискват месечни плащания. Поддръжката и текущите ремонти се заплащат директно от собственика на помещението без договор за работа с други собственици. Например ремонт на собствен апартамент или гараж.
Срокове
Сроковете на ремонтните дейности са строго регламентирани Жилищен кодекс. Жителите на жилищна сграда трябва да потърсят съвет за капитални работи от регионален оператор.
Операторът носи отговорност за неизпълнение на задължения към собствениците на къщата. Той също така осигурява системното изпълнение на действията, извършвани по време на основния ремонт, установява техния ред и обем в определеното време.
Ако собствениците са претърпели загуби по вина на регионалния оператор, последният е длъжен да компенсира щетите в размер, определен от гражданското законодателство на Руската федерация.
ЗАБЕЛЕЖКА!Срокът на капиталните работи може да бъде отложен или удължен. Оценката се съставя преди тяхното провеждане.
Графици
Основният нормативен акт по въпросите и регламентирането на текущия ремонт е Жилищния кодекс на Руската федерация. Графиците на капиталовите работи зависят от местоположението на съоръжението, както и от регионалната принадлежност. Сроковете зависят от:
- Дати на построяване на обекта.
- Временно износване на сградата.
- Датата на последния процес на реконструкция и ремонт.
- климатични условия.
Специфично изискване за броя на работните дни. Ако обектът се намира в умерени климатични условия, периодът на реконструкция достига 25 години или повече.
СПРАВКА!Времевите интервали за предлаганите капитални работи са посочени в GOST. Например експлоатационният живот на улей за боклук е 50 години. След него старата сметопочистваща система ще бъде подменена с нова.
В допълнение към горния документ има ведомствени строителни разпоредби ( VSN 58-88(R)):
- Текущи ремонти се извършват на интервали, които осигуряват ефективната експлоатация на сградата.
- Трябва да се изпълнява съгласно петгодишни или годишни работни планове.
- Основните ремонти се извършват след изготвяне на петгодишни или годишни планове.
- Основният ремонт в градове с голям брой сгради се извършва чрез групов метод на реконструкция в рамките на жилищен район.
- Финансови разходиза всички видове ремонтни дейности се извършват за сметка на собствениците на помещенията. При липса на парични инвестиции заплащането на извършената работа се финансира от средствата държавен бюджетдържави.
В къщите, включени в програмата за капитален ремонт, проблемите се отстраняват на части до приключване на цялата работа.
Какво е объркването
Въпреки съществуващите и много очевидни разлики между текущите и основните видове ремонти, сред населението все още има объркване по отношение на термините. За да се избегнат въпроси за това какъв тип реконструкция принадлежи, струва си да се знае, че текущите ремонти могат да се извършват без получаване на регулаторни разрешения, плюс това е краткосрочно събитие.
Независимо дали е планирано или непланирано, то не прави глобални промени в структурата на съоръжението, запазвайки оригиналното оформление. Външната облицовка подлежи на промяна. Освен това средствата за материали и труд се вземат директно от сметката на собственика. Държавните органи не предоставят подкрепа в парично изражение.
Капиталните ремонти, напротив, се извършват само със съгласието на собствениците на помещенията. Това включва преустройство на помещения, разрушаване на стени, пълна подмяна на електрическа инсталация, канализация и водопроводни тръби, подмяна на техническо оборудване. За да направят това, те получават съответното разрешение, ако къщата първоначално не е била включена в държавната програма за разрушаване или аварийно жилище.